Особенности процесса оспаривания кадастровой цены здания

В России, в 2015 году, произошло повышение объема налогов для владельцев построек и зданий коммерческой направленности. Оно оказалось комплексным, так как повышение прошло сразу в нескольких категориях. Сюда относится и налоговая ставка, а также расширился перечень зданий, налог на которые зависит от того, какую кадастровую цену имеет тот или иной объект.

Например, в Москве определение реестровой стоимости построек проводится 1 раз каждые 24 месяца с помощью применения сравнительного подхода. Его недостатками является то, что он не учитывает ряд нюансов зданий, а также характеристики земельных участков. Как пример, можно назвать то, что в полную стоимость включают этажи, принадлежащие подземным парковкам, хотя владельцы не получают в этом случае прибыль, которая была бы сопоставима с доходом от офисных или торговых площадок. Именно упомянутое несоответствие часто заставляет владельцев начинать процесс переоценки кадастровой стоимости построек, владельцами которых они числятся.

Как определяют кадастровую цену

В рассматриваемом случае определение цены зданий или недвижимости напрямую зависит от рыночной стоимости объекта. То есть, фактически, она будет ориентировочно рыночной. Как правило, рассчитывается она на начало налогового периода, то есть первый день года. В этом есть определенный смысл, так как рыночная стоимость и, допустим, остаточная – различные понятия. Если, например, БТИ оценило квартиру в полмиллиона, то продать ее можно хоть за несколько миллионов, и помешать сделать так владельцу никто не может. Правда, в самом механизме оценки строительных объектов существует ряд "тонкостей". Например, как рассчитывать состояние или этаж, на котором находится площадь? К тому же, само понятие рыночной стоимости в этом случае – вещь относительная. Ведь мы будем опираться на данные агентств недвижимости, то они часто завышаются искусственно. Из-за этого объект может продаваться буквально годами. То есть, если с процедурой все более-менее понятно, то вот с механизмом и критериями существуют проблемы. И самое интересное, неизвестно когда эта проблема будет решена и каким образом.

На что может влиять кадастровая стоимость оцениваемого объекта

В первую очередь, кадастровая цена объекта будет влиять на его рыночную стоимость. Но это не самый важный фактор. А вот вопрос налогов – куда более важен. Чем дороже объект, тем больше вы будете платить с него налогов. То есть с одной стороны высокая кадастровая стоимость имеет свои преимущества, а с другой – недостатки. Каждый решает, что лучше для него. Но следует заметить, что довольно часто владельцы недвижимости начали прибегать к оспариванию кадастровой стоимости здания. Например, лишь за прошлый год и начало 2016 года в секторе офисных и торговых центров была вынесена почти треть положительных решений по кадастровой цене, которая оспаривается. По земельным участкам этот показатель достиг 20 процентов. Если брать в расчет высокую налоговую нагрузку на бизнес, который владеет довольно дорогими объектами недвижимости, то вообще все, что связано с этим вопросом интересует большое количество людей. Если же вы не согласны с кадастровой ценой, то нужно не бояться ее оспаривать. Ниже мы расскажем, как это сделать и на что обращать внимание.

Процедура обжалования кадастровой цены здания

Оспаривать кадастровую цену могут как физические, так и юридические лица, органы государственной власти и местного самоуправления. Причем речь идет о зданиях и других объектах недвижимости, которые находятся либо в муниципальной, либо же в государственной собственности. Органы, которые могут рассматривать подобные заявления, определяются законодательно:

• комиссия по рассмотрению споров об итогах определения кадастровой цены;
• суды различных инстанций.

Интересно, что физические лица могут обращаться только в суды, в то время, как права юридических лиц в этом случае будут существенно шире.

Основаниями для пересмотра указанными органами итогов процедуры определения указанного типа стоимости, могут быть лишь два случая:

• установление в отношении рассматриваемого объекта рыночной стоимости на день, по состоянию на который была установлена его кадастровая цена;
• нехватка либо же фальсификация информации об объекте, которая была использована в указанной процедуре.

Интересно, что к недостоверным сведениям можно отнести даже искажение данных об объекте оценки. Но только в том случае, если они действительно использовались для установления кадастровой цены. В качестве примера можно привести: неверное определение оценщиком условий, которые влияют на стоимость объекта или же неверное применение данных при расчете кадастровой цены.

Если же говорить о самом процессе оспаривания кадастровой стоимости, то следует выделить такие этапы:

• обращение, к которому прилагается заявление о пересмотре кадастровой цены;
• рассмотрение соответствующим органом заявления;
• принятие решения;
• информирование заявителя о результатах рассмотрения его заявления. Кроме того, в этом случае необходимо информировать и орган местного самоуправления, на территории которого располагает объект недвижимости.

Нужно заметить, что первый этап имеет кое-какие особенности. То, что может быть основанием для обращения, мы уже упоминали выше. К заявлению необходимо приложить справку из кадастра о стоимости указанного объекта, а также документы, которые подтверждают неправильность данных об объекте и экспертное заключение о том, что оценщик неправильно осуществил оценку стоимости здания.

Некоторые моменты подачи ходатайства об оспаривании кадастровой цены в суде Следует отметить, что под формулировкой "оспаривание результатов" подразумевается предъявление какого угодно требования, возможным результатом удовлетворения которого может стать изменение кадастровой цены объекта, включая оспаривание процедуры принятия решений соответствующими органами (судом или же комиссией). Отдельно необходимо сказать о том, что такие дела могут рассматривать следующие типы судебных инстанций:

• республиканские верховные суды;
• областные или краевые судебные органы;
• городские суды;
• судебные учреждения автономных округов или же областей.

Срок, в течение которого суд должен рассмотреть такое дело – 60 дней с момента поступления документов на рассмотрение в соответствующий орган.

Интересно, что заявления не могут рассматриваться с другими типами требований. При пересмотре кадастровой цены объекта можно попросить суд установить реальную рыночную стоимость объекта.

Если же говорить о том, кто может обратиться в суд с таким заявлением, то закон четко регламентирует этот вопрос. В нем указаны:

• физические и юридические лица;
• лица, права которых затрагиваются указанным заявлением;
• органы государственной власти и местного самоуправления;
• прокурор, в случае защиты прав граждан или организаций;
• лицо, которое наделено исключительным правом выкупа или аренды объекта;
• в некоторых случаях бывший владелец объекта, если были затронуты его права;
• арендатор имущества, если арендная плата взимается на основании ошибочных данных об объекте;
• федеральные органы исполнительной власти.

Если же говорить о составе комиссий, которые наравне с судами могут рассматривать подобные дела, то они формируются из членов следующих органов:

• государственный орган, которые утверждал итоги определения кадастровой цены;
• госорган, функцией которого является определение государственной кадастровой оценки;
• орган, который должен осуществлять исправления технических или кадастровых ошибок.

Если же дело рассматривается судом, то к процессу могут быть привлечены и другие стороны, чьи права могут быть затронуты.

Отдельно нужно сказать, что срок исковой давности в этом случае составляет не более пяти лет со дня занесения в базу результатов, которые оспариваются.

«Тонкости» судебного рассмотрения прошения об оспаривании кадастровой цены Подобные дела будут рассматриваться в рамках правил, которые возникают из публичных правоотношений. Дело будет рассматриваться по существу вне зависимости от того, принято ли судом решение о внесении результатов очередной кадастровой оценки в госреестр. Если же новые оценки будут внесены в реестр по спорному объекту, то, чтобы добиться их пересмотра, необходимо обращаться в суд с новым заявлением и проходить весь процесс заново.

Если же говорить о самом судебном заседании, то заявитель на первом этапе обязан доказать, что сведения об оценке недостоверны. После этого суд должен проверить всю отчетность на предмет наличия реальных данных. Если же суд сомневается в правдивости данных, то они в любом случае выносятся на обсуждение. Таким же образом суд поступает, если считает, что обоснованность доводов заявителя сомнительна. Если суд сомневается в положениях, которые указаны в отчете, то в качестве свидетеля вызывается оценщик, который проводил оценку объекта, а также эксперт, который дал положительное заключение на указанный отчет.

Если же какие-то вопросы требуют специальных знаний в области оценки, то суд вправе назначить соответствующую экспертизу, заранее определяя вопросы, которые должны быть освещены.

После выяснения всех указанных неточностей суд принимает определенное решение, копию которого должен получить заявитель, а также государственный орган, на подотчетной территории которого расположен указанный объект.

В заключение всего вышесказанного следует отметить, что проведение правильной кадастровой оценки требует вложения времени и сил, но стоит того, так как благодаря этому, можно не только определить реальную стоимость объекта, но и существенно снизить налогообложение.