Оценка офисов

Оценка офисной недвижимости

Оценка офисной недвижимости — это важный процесс, который требует профессионального подхода и учета множества факторов. Важным аспектом является определение стоимости объекта на рынке, а также его соответствие требованиям коммерческой эксплуатации. Оценка офисных помещений необходима как для проведения сделок, так и для привлечения инвесторов. Качественно проведенная оценка офисной недвижимости дает возможность реально оценить ситуацию с дальнейшими возможностями по осуществлению коммерческих операций с этими площадями. 

Сообщаем, что с 1 апреля 2018 года подписывать отчеты по определению рыночной стоимости недвижимости имеют право только специалисты, имеющие квалификационные аттестаты по оценке. Наша компания имеет все разрешительные документы на осуществление оценочной деятельности.

Основные аспекты оценки офисной недвижимости

1. Рыночная стоимость и использование:

   • Рынок недвижимости — это динамичная среда, в которой стоимость офисных помещений может значительно колебаться. Оценщик должен учитывать текущее состояние рынка, а также прогнозировать его развитие.
   • Определение стоимости объекта включает анализ его расположения, состояния сооружений и инфраструктуры, доступности транспорта, а также назначения и функциональности помещений.

2. Методы оценки:

   • Метод доходного подхода используется для оценки коммерческой недвижимости. Он предполагает расчет дохода, который можно получить от сдачи помещения в аренду.
   • Затратный метод применяется для определения стоимости замещения или восстановления объекта недвижимости.
   • Сравнительный метод учитывает сделки с аналогичными объектами на рынке и позволяет определить рыночную стоимость.

3. Факторы, влияющие на стоимость:

   • Расположение офиса играет ключевую роль в определении его стоимости. Офис в центре города будет стоить значительно дороже, чем аналогичный объект на периферии.
   • Размер помещения, его состояние и наличие инфраструктуры также существенно влияют на оценку.
   • Важно учитывать специальные требования, такие как наличие парковки, доступность для лиц с ограниченными возможностями, а также возможности для управления объектом.

4. Правовые аспекты:

   • Оспаривание кадастровой стоимости возможно в том случае, если владелец считает, что оценка не соответствует реальному положению вещей. В таких случаях необходимо обратиться в суд для пересмотра оценки.
   • Оценка также может быть использована в процессе купли-продажи недвижимости или при оформлении ипотеки.

Ещё очень важные факторы, влияющие на стоимость офиса это:

• Наличие охраны;
• Стоянка, подъезд к зданию, транспортная доступность;
• Год постройки здания, его техническое состояние;
• Планировка, возможность ее изменения;
• Состояние помещений, наличие капитального/косметического ремонта, состояние коммуникаций.

Оценка офиса может проводиться в следующих целях:

• определение платежеспособности и финансового положения компании при привлечении кредита;
• для постановки на баланс;
• при имущественных спорах;
• при внесении оцениваемого помещения в уставный капитал;
• для расчета суммы договора страхования;
• для определения арендной платы;
• в целях налогообложения.

Для того чтобы заказать оценку офиса, необходимо предоставить следующие документы:

При наличии дополнительных документов – данных об арендных платежах, балансовой стоимости, сметы реконструкций, благоустройства, ремонта, квитанций из коммунальных служб и т.д., необходимо предоставить их в оценочную компанию для более точной оценки стоимости имущества.

Оценка офисных помещений имеет следующие отличительные особенности, которые напрямую влияют на порядок оценки:

• местоположение офиса играет главную роль при определении стоимости – вся офисная недвижимость, как правило, сосредоточена в черте города, в района с хорошей транспортной доступностью;
• основной показатель стоимости офиса – его доходность;
• состояние офиса и здания, качество ремонта, наличие дополнительных сервисов и развитой инфраструктуры в здании значительно повышают стоимость офиса, т.к. стоимость аренды в таких случаях возрастает.

Порядок проведения оценки стоимости офисного помещения:

• получение комплекта документов для оценки;
• проведение предварительного анализа;
• выезд на объект;
• проведение оценки с использованием сравнительного, затратного, доходного подходов;
• подготовка отчета об оценке.

Оценка офиса позволяет рассмотреть реальность затрат на его содержание и получить объективную картину для дальнейшего развития бизнеса. При анализе таких объектов необходим разносторонний подход и определение массы параметров, позволяющих получить полную картину.

Значение оценки для владельцев и инвесторов

Для владельцев коммерческой недвижимости правильная оценка важна для принятия решений о продаже, сдаче в аренду или реконструкции помещений. Инвесторы также обращают внимание на результаты оценки, чтобы оценить привлекательность вложений. Правильная оценка позволяет избежать споров и обеспечивает прозрачность сделок.

Роль профессиональных оценщиков

Профессиональные оценщики играют ключевую роль в процессе оценки недвижимости. Они учитывают все факторы, влияющие на стоимость, и предоставляют объективную и независимую оценку. Оценка может потребоваться как для предприятий, так и для частных лиц. Отзывы о работе оценщиков часто играют важную роль при выборе специалиста.

Применение оценки в управлении недвижимостью

Оценка недвижимости также важна для эффективного управления объектом. Результаты оценки позволяют правильно управлять активами, планировать бюджеты на инвестиционные проекты и принимать решения по реконструкции или модернизации помещений.

Особенности оценки разных типов офисной недвижимости

1. Производственные и торговые помещения:

   • Оценка производственных и торговых объектов имеет свои особенности. Например, при оценке производственных помещений важно учитывать техническое состояние оборудования и возможность его модернизации.
   • Торговые объекты оцениваются с учетом их расположения, проходимости и доступности для клиентов.

2. Учет персональных и корпоративных факторов:

   • Оценка офисных помещений должна учитывать потребности сотрудников и владельцев. Например, расположение офиса в престижном районе может повысить престиж компании и улучшить условия труда сотрудников.

3. Использование различных методов:

   • Мы проводим комплексные оценки, используя современные методы анализа, что позволяет учесть все нюансы и предоставить точные результаты. Это важно для принятия решений, связанных с сделками и инвестициями.

Важность профессионального подхода

Профессиональная оценка недвижимости требует глубоких знаний рынка и опыта работы. Наши специалисты обладают всеми необходимыми навыками для проведения точных оценок, что подтверждается многочисленными отзывами клиентов. Мы работаем с объектами различных типов и назначения, включая производственные, торговые и офисные помещения.

Оценка офисной недвижимости — это необходимый процесс, который позволяет определить рыночную стоимость объекта и его потенциал для коммерческой эксплуатации. Использование различных методов оценки и учет всех факторов позволяет получить объективные результаты, которые помогут в принятии важных решений. Важно учитывать все аспекты, от расположения и состояния сооружений до требований рынка и споров, связанных с объектом.

Классификация офисной недвижимости:

Класс А

Новейшие офисные здания с отличным геоположением, спроектированные и возведенные по новейшим технологиям строительства и отделочных работ. Системы обеспечения всеми необходимыми ресурсами в таких комплексах полностью автоматизированы. Для арендаторов помещений в бизнес-центрах этого класса предоставляются прекрасные условия: новейшая офисная техника, комфортабельная мебель, безлимитный интернет, wifi, ip-телефония, помещения для конференций, комнаты отдыха и многое другое. Подобные комплексы обычно имеют собственные службы охраны, свой административный и обслуживающий персонал, автостоянки с персональными машиноместами. В Москве здания класса A не всегда отвечали самым высоким стандартам, однако эта ситуация существенно поменялась в последние 10 - 15 лет. Арендаторами в таких деловых центрах, как правило, являются зарубежные или большие российские компании, осуществляющие свою деятельность на международном уровне. В зависимости от индивидуальных особенностей здания класса A можно подразделить на классы A1, A2 и A3.

Класс В

Здания класса B имеют схожие параметры с бизнес-центрами класса А, но менее статусные, а в их сервисном обслуживании есть определенные ограничения. Обычно это объекты недвижимости класса А после нескольких лет использования или офисные комплексы, уступающие по каким-либо показателям классу А, но по-прежнему комфортабельные и подходящие для представителей зарубежного и крупного российского бизнеса. Старинные московские здания после реконструкции и переоборудования также можно отнести к классу В. В них часто располагаются отделения банков, литературные издательства или посольства различных государств. Сейчас большие компании предпочитают разделять свои офисы в зависимости от выполняемых функций: комплексы класса А арендуют для топ-менеджеров организации (представительская функция), а в офисах В класса, с меньшей арендной платой - остальной рабочий персонал.

Класс С

Здания, схожие по своим параметрам с объектами класса В, но не так удачно расположенные относительно транспортных линий и уступающие в количестве, либо в качестве услуг (ограниченное число парковочных мест, отсутствие комнат отдыха, переговорных залов и т.д.). Таким образом под класс С попадают все офисы, которые не отвечают требованиям к вышестоящему классу хотя бы по одному параметру.

Класс D

Устаревшие здания с недостаточной оснащенностью или полным отсутствием системы коммуникаций. Стоит отметить, что к этому классу относится основная масса российских офисных зданий. В своей основе, это нежилые помещения администраций, НИИ, возведенные более десяти лет назад, отремонтированные и переоборудованные под офисы. Эти здания обычно имеют довольно представительный внешний вид и предлагают арендаторам некоторое сервисное обслуживание. Доходы от арендных платежей часто перенаправляются на ремонт и закупку нового оборудования, с целью повысить класс здания и привлечь новых арендаторов.

Класс Е

Это помещения в жилых и нежилых зданиях, переделанные под офисы (незаселенные квартиры, подвалы, дет.сады и т.д.). Для таких зданий характерен более или менее качественный ремонт, устаревшие системы коммуникаций, некоторое сервисное обслуживание (наличие общей парковки, столовой и т.д.). В случае хорошего геоположения эти комплексы способны конкурировать со зданиями классов D и C.

Класс F

Свободные помещения, расположенные обычно на первых этажах или в подвалах недавно построенных или требующих ремонта жилых и нежилых строений. Подобные помещения часто не имеют отделки внутри, а также не оборудованы. Класс F, в свою очередь, можно разделить на F1 и F2, в зависимости от присутствия отдельного входа в помещение.