Оценка складской недвижимости

Оценка склада: важные аспекты и методы

Оценка склада является ключевым процессом для определения стоимости данного объекта недвижимости. Это важно как для покупки или продажи, так и для целей страхования, аренды или внесения объекта в уставной капитал компании. Оценка складских помещений требует учета множества факторов, которые могут существенно влиять на конечный результат.

Рынок коммерческой недвижимости в России развивается стремительными темпами, растет число ежедневных сделок по купле и продаже коммерческих объектов недвижимости, а также по сдаче ее в аренду. В такой ситуации участники этого рынка всё чаще обращаются к профессионалам в области оценки для определения точной рыночной цены своих зданий, складских и производственных помещений, офисов, гостиниц и других объектов. Мы помогаем нашим клиентам определять стоимость, по которой недвижимость можно купить, продать или сдать в аренду. В нашей компании работают опытные специалисты, которые за приемлемую цену подготовят для вас профессиональный отчет об оценке вашего объекта недвижимости в короткие сроки.

ООО «Независимое Экспертно-Оценочное Бюро» оказывает услуги оценки объектов коммерческой недвижимости. Физические и юридические лица из Москвы и МО могут обратиться в нашу организацию для определения стоимости зданий или помещений свободного назначения. Работы проводятся опытными сотрудниками нашей компании. Наработанный опыт позволяет оперативно проводить оценочные процедуры, а также гарантировать получение качественной оценки.

Для чего необходима оценка стоимости коммерческой недвижимости

Определение рыночной цены объекта проводится, если планируется коммерческую недвижимость:

• продать;
• получить займ в кредитной организации (выступает залогом);
• передать в доверительное управление;
• приватизировать;
• привлечь вкладчиков для ремонта или реставрации;
• внести в уставной капитал фирмы;
• распределить доли между собственниками;
• передать долговые обязательства другой фирме.

Основные методы оценки склада

1. Доходный метод:

   • Оценка склада с использованием доходного метода основывается на расчете потенциальных доходов, которые могут быть получены от сдачи помещений в аренду или от их использования для собственных нужд.
   • Этот метод позволяет определить стоимость склада на основе его доходности и срока эксплуатации.

2. Затратный метод:

   • Затратный метод предполагает расчет стоимости склада на основе расходов, которые требуются для его восстановления или замещения.
   • Включает учет износа помещений, затрат на материалы, инженерные системы и коммуникации.

3. Сравнительный метод:

   • В данном случае оценка проводится на основе сравнения с аналогичными объектами, расположенными на той же территории или в схожих условиях.
   • Этот метод учитывает характеристики склада, такие как размер, тип постройки и системы коммуникаций.

Факторы, влияющие на оценку склада

1. Расположение и подъездные пути:

   • Расположение склада и наличие подъездных путей напрямую влияют на его стоимость. Удобный доступ для транспорта повышает привлекательность объекта.
   • Оценка помещений должна учитывать также близость к основным транспортным артериям и инженерным сетям.

2. Тип и размер помещения:

   • Тип склада, его размер и предназначение играют важную роль при определении его стоимости. Например, специализированные помещения для хранения товаров требуют особого подхода к оценке.
   • Оценка должна учитывать возможность использования склада для различных целей, таких как хранение, распределение или переработка товаров.

3. Состояние инженерных систем и коммуникаций:

   • Состояние инженерных систем, коммуникаций и уровень износа здания также оказывают влияние на итоговую стоимость склада.
   • Для точной оценки требуется провести осмотр всех систем и оборудования, используемого в здании.

4. Правовые аспекты и документы:

• Важным этапом является проверка правовых документов, таких как кадастровый паспорт, свидетельства о праве собственности и документы на землю.
• В случае необходимости можно провести оспаривание кадастровой стоимости через суд или нотариуса.

Офисы	Магазины	Производственная  недвижимость	Торговые центры	Нежилые помещения

Как оцениваются коммерческие объекты

Процедура начинается с разработки техзадания. Наши эксперты оформляют и заключают с клиентом договор. После этого заказчику необходимо предоставить имеющуюся документацию. Как только нужные бумаги будут предоставлены, наши оценщики приступают к сбору дополнительных данных и оценочной процедуре. С учетом полученных данных составляется отчет. Он может быть составлен на бумажном носителе и (или) в формате электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Какие документы необходимо предоставить для проведения оценочной процедуры

Оценка коммерческой недвижимости невозможна без подготовки и предоставления клиентом пакета необходимых документов. Они должны подтверждать право на владение объектом, земельным участком. Другие бумаги, которые надо предоставить:

• технический паспорт;
• справка о техническом состоянии здания;
• планы каждого этажа, помещений.

К перечисленным документам также прикрепляются сведения о наличии обременений. Также необходимо предоставить данные о физических границах, геодезические планы. Это лишь часть необходимых документов. Список может быть расширен или сокращен. Делается это после того, как сотрудники нашей компании ознакомятся с техзаданием.

Применение оценки склада в разных случаях

• Покупка и продажа:

  • Оценка склада позволяет установить его рыночную стоимость и обеспечить справедливость сделки.
  • Правильная оценка снижает риски как для покупателя, так и для продавца, что особенно важно при крупных инвестиционных сделках.

• Страхование и оспаривание:

  • Оценка помещений для целей страхования дает возможность точно определить страховые суммы и предусмотреть все риски.
  • В случае несогласия с результатами оценки возможен процесс оспаривания, в ходе которого может потребоваться повторная оценка и независимая экспертиза.

• Эксплуатация и управление:

  • Оценка склада также важна для его дальнейшей эксплуатации и эффективного управления объектом. Она помогает оптимизировать расходы и продумать возможности модернизации помещений.

Порядок проведения оценки склада

1. Сбор данных и документов:

   • Подготовка всех необходимых документов, таких как кадастровой паспорт, свидетельства о праве собственности и документы на землю.
   • Оценщик анализирует все правовые аспекты и наличие обременений, если таковые имеются.

2. Осмотр и анализ состояния склада:

   • Проводится осмотр склада для оценки его технического состояния, инженерных систем и коммуникаций.
   • Анализируется состояние здания, его тип и характеристики.

3. Применение методов оценки:

   • В зависимости от цели оценки и типа склада применяются различные методы: доходный, затратный и сравнительный.
   • Каждый метод учитывает специфические особенности помещений и возможные инвестиционные перспективы.

4. Подготовка отчета и выводы:

   • После проведения оценки составляется отчет, в котором указываются результаты оценки, используемые методы и расчет стоимости.
   • Отчет может быть представлен в суде, использован при заключении сделок или для других целей, таких как страхование и инвестиции.

Особенности оценки различных типов складов

1. Оценка специализированных складов:

   • Склады, предназначенные для хранения специфических товаров, таких как химикаты или продукты питания, требуют индивидуального подхода к оценке. В таких случаях важно учитывать условия хранения, тип и состояние систем, обеспечивающих необходимый микроклимат и безопасность.

2. Оценка складов на подъездных путях:

   • Склады, расположенные на крупных транспортных артериях или вблизи железнодорожных путей, имеют особые характеристики, влияющие на стоимость. Удобный доступ к складу для грузового транспорта повышает его привлекательность и доходность.

3. Оценка складов для аренды:

   • При оценке складов, предназначенных для сдачи в аренду, важно учитывать возможные доходы от аренды и срок окупаемости вложений. Доходный метод позволяет определить рыночную стоимость объекта на основе расчетов предполагаемых доходов.

Влияние внешних факторов на оценку

1. Расположение и подъездные пути:

   • Удобное расположение склада относительно подъездных путей и транспортных магистралей значительно увеличивает его стоимость. Оценка таких объектов должна учитывать все аспекты инфраструктуры и транспортной доступности.

2. Экономические и рыночные условия:

   • Экономическая ситуация на рынке недвижимости может оказывать значительное влияние на оценку склада. В периоды экономического роста стоимость недвижимости обычно увеличивается, что нужно учитывать при оценке.

3. Правовые и налоговые факторы:

   • Оценка склада также включает анализ правовых аспектов, таких как регистрация прав собственности, нотариальное оформление сделок, а также налоговые обязательства владельца.

Оценка коммерческой недвижимости

Как уже отмечалось, необходимость в данной услуге возникает ввиду разных причин, например:

• заключается сделка купли-продажи или аренды;
• происходит слияние и поглощение;
• планируется обращение в банк для получения кредита под залог.

Экспертиза, которая проводится с целью определения цены, может занять достаточно много времени. Нередко расчет и обоснование стоимости крупного предприятия длится более 10 дней. Поэтому мы рекомендуем обратиться в компанию заранее. При этом важно учитывать, что федеральный стандарт оценки ФСО №1, п. 26 определяет срок действия выдаваемого нами документа. Он составляет 6 месяцев с даты создания. После истечения срока необходимо повторное проведение процедуры.

Оценка склада — это сложный и многогранный процесс, который требует учета множества факторов. Правильная оценка позволяет определить точную стоимость объекта, что важно для успешного проведения сделок, страхования и управления недвижимостью. Применение различных методов оценки и учет всех особенностей объекта обеспечивают объективный и точный результат. Важно также учитывать отзывы и рекомендации профессионалов, чтобы получить наиболее точную оценку. В случае возникновения вопросов, позвоните нашим специалистам, которые проведут оценку вашего склада на высоком уровне.