Порядок оспаривания кадастровой стоимости земли

С недавнего времени налог на имущество юридических и физических лиц начал насчитываться по новой схеме, в связи с чем налог на земельный участок может увеличиться в разы. Ставка привязывается к кадастровой цене, которая по разным причинам может существенно отличаться от рыночной. Если произошло именно так, следует попробовать оспорить несправедливую кадастровую цену.

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости

Попытаться пересмотреть цену земли могут физические и юридические лица, при условии, что она непосредственно влияет на их права и обязанности, аналогичным правом обладают государственные учреждения всех типов, если участок относится к государственной же собственности. Изменение цены возможно в ситуации, когда земля оценена явно несправедливо, например:

• Участок используется иначе, чем предусмотрено кадастром, а ведь стоимость зависит от способа использования как одного из ценообразующих факторов.
• Кадастровая цена рассчитывается на основе средних цен на аналогичные участки в том же регионе, однако один конкретно взятый участок мог быть приобретен по более низкой цене. При быстром росте цен на участки соседей кадастровая цена может быть насчитана в несправедливо крупном размере.
• При расчете зачастую не учитываются мелкие факторы, снижающие стоимость конкретного участка – например, отсутствие удобного доступа к транспорту, каких-либо коммуникаций, пересеченность местности, и другие факторы.

Порядок внесудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Решить проблему теоретически возможно и без суда. Для этого существует специальная комиссия по рассмотрению споров, связанных с результатами оценки кадастровой цены. Заявление, где прописывается полное имя заявителя, его официальный или фактический адрес и предпосылки для предполагаемой переоценки, составляется не позднее, чем через пять лет после внесения стоимости участка в кадастр. Помимо заявления, понадобятся следующие документы:

• Кадастровая справка с указанием ныне актуальной цены;
• Документ, подтверждающий право владения заявителя указанной землей;
• Документальные доказательства неверности расчета текущей кадастровой цены;
• Бумажные и цифровые документы, указывающие рыночную цену конкретного участка на момент оценки его кадастровой цены;
• Экспертное заключение, подтверждающее указанную рыночную цену.

На протяжении месяца после подачи правильного и полного пакета документов комиссия рассмотрит его на своем заседании, где имеет право находиться и сам заявитель. При вынесении положительного результата переоценки комиссия сама уведомит Росреестр и местную кадастровую палату.

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Завышенная кадастровая цена земли возможна по той причине, что в кадастр он внесен по своей максимальной стоимости, хотя реальные условия не позволяют оценить его в такую сумму. Соответственно, оценщику следует сосредоточиться на существующих недостатках территории, причем рассматривать ее комплексно, вместе с постройками на ней. Например, участок, где возможна коммерческая деятельность, может быть внесен в кадастр именно на этом основании, хотя владелец мог построить на нем всего лишь обыкновенный жилой дом – тогда обязательно нужно указать, что земля не приносит предполагаемой прибыли. Даже если предприятие там есть, но налог на землю отнимает более 10% дохода, то это – уже повод для пересмотра цены. Факторов много, и в идеале хороший оценщик знает и умеет самостоятельно определять их все.

Порядок судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

В суд можно обратиться как после негативного решения комиссии, так и вместо обращения в нее. Правда, судебный вариант решения вопроса выглядит немного сложнее. Для начала необходимо собрать определенный пакет документов. В исковом заявлении укажите причину обращения в суд – либо надо оспорить решение комиссии, либо установить кадастровую или рыночную цену, исходя из неправильности предыдущей оценки. В заявлении, кроме требования, должны присутствовать также:

• Название судебного учреждения.
• Полная информация об истце – имя, адрес, дата и место рождения, контакты как самого заявителя, так и его возможных представителей.
• По возможности – аналогичная информация об ответчике, если таковая имеется в распоряжении истца. Если иск касается снижения кадастровой цены до рыночной, ответчиком выступят государственные местные власти, отвечающие за определение кадастровой цены, а также Росреестр. Если истец недоволен решением или бездействием кадастровой комиссии, то ответчиком выступает, соответственно, она сама, а также все тот же Росреестр.
• Указание на совершенное или возможное в будущем нарушение прав, свобод или интересов заявителя.
• Аргументация требований истца.
• При предварительной подаче заявления в кадастровую комиссию – сведения о результатах обращения.
• Список документов, прилагаемых к поданному заявлению.

В случае, если иск подается в связи с недовольством истца решением или бездействием комиссии, в заявлении дополнительно указываются:

• Полная информация об оспариваемом решении, включая его наименование и номер, а также дату и место принятия. Если иск подается с указанием на бездействие, следует детально расписать, в чем оно выражено.
• Законодательные источники, которые, по мнению истца, указывают на несправедливость решения или целенаправленное бездействие.

Пакет документов, которые обязательно прилагаются к исковому заявлению для подачи в суд, выглядит следующим образом:

• Документы, подтверждающие факт ознакомления всех остальных участников дела со всеми материалами иска;
• Кадастровая справка с указанием несправедливой, по мнению истца, цены, и даты.
• Заверенная у нотариуса копия документа, доказывающая право собственности истца на данный земельный участок;
• Если стоимость оспаривается в связи с обнаружением недостоверной информации об участке в кадастре, подаются также документы, подтверждающие оспариваемую недостоверность;
• При наличии каких-либо кадастровых, технических ошибок – документальное подтверждение таковых;
• Если кадастровую цену планируется привести в соответствие с рыночной, нужен также профессиональный отчет об оценке, подаваемый в классическом и цифровом виде одновременно;
• Экспертное заключение, подтверждающее справедливость указанной в отчете рыночной цены земли – в бумажном и цифровом вариантах;
• Результаты заседания комиссии – если таковое было;
• Подтверждение уплаты государственной пошлины – на сумму 3000 рублей;
• Если интересы истца в суде представляет другое лицо (адвокат), то необходимо предоставить специально заверенную доверенность на имя представителя, а также документы, указывающие на наличие у такого лица высшего юридического образования, достаточного для ведения дела;
• Любые другие документы, способные подтвердить справедливость притязаний заявителя.

После того, как весь пакет собран, можно подавать его в суд. В качестве выбранного судебного учреждения подходит любой суд, расположенный по месту расположения ответчика.

Порядок судебной практики

Существуют определенные законом временные рамки для подачи заявления в суд. Они описываются так:

• Если оспаривается оценка кадастровой цены земли, то подать заявление нужно не позднее, чем через пять лет после внесения оспариваемой информации в кадастр;
• Если претензия касается действий или бездействия комиссии, то срок подачи иска составляет три месяца с того момента, когда истец узнал о нарушении собственных прав.

У суда есть два месяца с момента подачи заявления, чтобы рассмотреть дело и вынести решение, если необходимо пересмотреть кадастровую цену, если же иск касается кадастровой комиссии, то срок ограничен одним месяцем. Истец (или его представитель) может и должен присутствовать на судебном заседании, чтобы максимально полно донести и доказать справедливость своих претензий. В случае положительного исхода решение суда должно содержать новую установленную кадастровую цену данного участка.

При вынесении решения об изменении цены земли, вне зависимости от того, кем оно принято – комиссией или судом, информация о новой стоимости считается актуальной с начала того года, когда подано заявление. Указанное правило не применяется, если оспариваемая цена внесена в реестр уже после 1 января текущего года.

В любом случае, процедура переоценки земли достаточно сложна, чтобы обыкновенный землевладелец справился с ней самостоятельно безо всяких проблем. В процессе желательно подключать сторонних специалистов – тех же адвокатов, а профессиональные оценщики и нотариусы для заверения копий подаваемых в госучреждения документов окажутся просто незаменимыми.