Процедура оспаривания кадастровой стоимости квартиры в Москве

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры сопряжено с рядом юридических тонкостей, благодаря которым эта процедура может осуществляться в разы быстрее, а шансы на успех будут гораздо выше. В первую очередь, необходимо четко понимать структуру и цели данной процедуры.

Что же такое кадастровая стоимость квартиры? Это ценность жилья, в данном случае квартиры, определяющаяся независимыми специалистами в ходе проведения оценки определенного объекта недвижимости. В соответствии с современным российским законодательством, подобная процедура должна производиться не реже, чем в пять лет, если речь идет о населенных пунктах федерального значения, в том числе и в Москве. Кадастровая стоимость жилья имеет значение для ее владельца при проведении различных операций с недвижимостью, а также уплате налогов, поскольку она значительно влияет на размер последних.

Как определяется кадастровая стоимость?

Для того чтобы процедура, позволяющая опротестовать значение кадастровой стоимости, увенчалась успехом, следует четко понимать порядок ее проведения, а также оптимальный сценарий, по которому проводится обжалование. Начать необходимо с того, что кадастровая стоимость определяется оценщиками, с которыми городские или региональные власти заключают договор на проведение такого рода услуг. Сама процедура производства независимой оценки регламентируется Законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, и включает в себя целый ряд методов, используемых при определении стоимости квартиры.

Стоит особо отметить, что независимые эксперты имеют право выбирать те или иные методы определения, которые будут использованы при данной процедуре – именно этот фактор является решающим при оспаривании кадастровой стоимости. После того, как экспертом будет произведена оценка, он составляет отчет, который направляется в организацию, в которой состоит оценщик, для экспертизы. После того, как последняя будет проведена, полученная информация о кадастровой стоимости вносится в государственный кадастр недвижимости. Именно с этого момента заявитель имеет право обжаловать результаты независимой экспертизы.

Оспаривание кадастровой стоимости – порядок обращения и сроки

Поскольку экспертная процедура предполагает право специалистов на выбор того или иного метода, при оценивании квартиры такой подход не всегда объективен, и во многих случаях не отражает реальной ценности исследуемого жилого объекта.

Проблема заключается в том, что основополагающим методом при определении стоимости квартиры, как признают сами оценщики, выступает массовая кадастровая оценка – метод экспертизы, не подразумевающий личного осмотра оцениваемого объекта, а включающий объективные факторы оценивания на основании особенностей рынка недвижимости. В этом случае, в одном доме, равные по площади квартиры будут иметь одинаковую стоимость, что далеко не всегда отражает реальное состояние дел. Более того, чтобы определить стоимость имущества, оценщиками учитываются такие рыночные показатели как спрос, цены сделок, цены на предложения и арендные ставки. Казалось бы, подход достаточно верный, однако стоит учитывать специфику рынка недвижимости, который в нашей стране прозрачным не назовешь, из-за чего цифры, на которые ориентируются эксперты, оказываются непомерно далеки от реальных. Именно при данных обстоятельствах и проводится обжалование результатов экспертизы по определению кадастровой стоимости квартиры.

Опротестование кадастровой оценки может производиться истцом в различных инстанциях. Учитывая это, различают:

• Судебный порядок – подразумевает оспаривание результатов экспертного заключения посредством подачи искового заявления в арбитраж. Данная мера, в большинстве случаев, является заключительной и используется после получения отказа комиссии рассматривать результат кадастровой экспертизы.
• Внесудебный порядок - подразумевает подачу заявления в специальную комиссию. Этот вариант является начальным шагом в опротестовании итогов кадастровой оценки, поскольку он позволяет решить спор с минимумом документации и в кратчайшие сроки.

Как исковое заявление в суд, так и обращение к вышеупомянутой комиссии, необходимо производить, начиная с даты внесения результатов оценки в государственный кадастр недвижимости, но не позже, чем через 3 месяца с момента обнаружения истцом нарушения своих интересов.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры

Для того чтобы рабочая группа или же суд вынесли положительное решение по делу о переоценке кадастровой стоимости квартиры, заявщик должен документально доказать имеющиеся у него соответствующие исходные положения. Кадастровая стоимость квартиры пересматривается в двух случаях:

• если заявитель может доказать, что сведения, использованные экспертом при оценке недвижимости, были недостоверными или необъективными;
• если рыночная стоимость квартиры отличается от определенной экспертами кадастровой стоимости на дату определения обеих.

После того как заявление будет подано, члены комиссии обязаны рассмотреть его в течение 30 дней. При этом комиссия оставляет за собой право запрашивать информацию, касающуюся конкретного спора, у различных инстанций, предоставлявших по этому объекту недвижимости какие-либо документы или сведения. По итогам работы членами комиссии принимается решение о пересмотре стоимости квартиры, или же, наоборот, об оставлении в силе предыдущего решения экспертов по оцениванию. В том случае, если комиссия отказала в переоценке кадастровой стоимости, заявитель имеет право обратиться в арбитражный суд, однако перечень документов, которые необходимо предоставить истцу, значительно увеличится, так же как и сроки рассмотрения заявления.

Стоит отметить, что существует вариант, при котором возможен пересчет кадастровой стоимости задним числом – это ошибка Росреестра.

Судебная практика

Как показывает практика, в делах об обжаловании кадастровой стоимости суды чаще всего принимают положительное решение в пользу истца, то есть самого заявителя, поскольку метод массовой оценки кадастровой стоимости не учитывает индивидуальных особенностей и характеристик каждого конкретного объекта недвижимости. В этом случае показательным можно назвать реальное судебное дело в Алтайском крае, где рыночная стоимость объекта недвижимости была в 35 раз меньше, чем кадастровая.

Таким образом, при продаже указанного объекта владельцу необходимо было оплатить налог, в 35 раз превышающий реальную сумму. Именно поэтому, большинство судебных дел об обжаловании результатов кадастровой оценки приводят к ее снижению. Однако в этом случае необходимо тщательно соблюдать процедуру подачи искового заявления, ведь фактически единственной причиной отказа от рассмотрения судебными органами подобного дела может стать нарушение установленных сроков подачи иска.

При этом квалифицированные юристы рекомендуют начинать оспаривание кадастровой стоимости с подачи заявления в комиссию, поскольку в этом случае сроки рассмотрения дела гораздо меньше, нежели при подаче судебного иска. Но при отрицательном решении комиссии за заявителем остается право подать иск в суд.