info@neoburo.ru
ОБСЛУЖИВАЕМ ГОРОДА +

Связь между затратами на создание объекта и его рыночной стоимостью

09/01/2017

Стоимость объекта может быть определена на основании анализа затрат на его создание, такой подход к оценке недвижимости называется затратным. Суть его состоит в следующем: мы предполагаем, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости с учетом износа и прибыли инвестора, а значит, если мы правильно рассчитаем все затраты, вычтем износ и добавим разумную прибыль на инвестированные средства - мы получим стоимость объекта согласно затратному подходу.

Рассмотрим подробнее этот подход на примере оценки здания или загородного дома. Для начала необходимо определить стоимость земельного участка, это можно сделать, например, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с сопоставимыми потребительскими свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.). Затем мы должны определить стоимость строительства нового дома, идентичного оцениваемому, и вычесть из этой суммы величину физического износа здания.

Как правило, износ определяется в относительных величинах, например 20%, следовательно величину затрат нужно уменьшить на 20%. Далее мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства за вычетом износа и увеличиваем эту сумму на величину прибыли инвестора, например на 20-30%, - эта величина будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта, полученной с применением затратного подхода. Вы, несомненно, сможете самостоятельно применить этот метод для простых объектов, таких как коттедж или дача, для которых Вам известны затраты на строительство, и получить ориентир рыночной стоимости Вашего дома.

Для корректного применения этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может сильно меняться в зависимости от тенденций на рынке. Мы приняли 20-30% условно, ориентируясь на стандартную доходность инвестирования при стабильном рынке, но при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем рынке она существенно уменьшается и возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта недвижимости будет ниже затрат на его создание.

Больше информации по теме Независимая оценка недвижимости


Экспертиза автомобиля после ДТП
стоимость – 0 ₽*
*При условии ремонта автомобиля на сто наших партнеров