Для начала нужно понять, что такое объект недвижимости в юридическом смысле слова. Объект недвижимости всегда неразрывно связан с землей, на которой он находится, и его перемещение без существенного ущерба для самого объекта невозможно.
Согласно законодательству РФ, а именно закону N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", все объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а запись о регистрации должна быть внесена в Единый государственный реестр. Собственно свидетельство о регистрации права на недвижимость является единственным документом, безусловно подтверждающим законный статус данного объекта. Поэтому, первое, что просит оценщик при проведении оценки, - это копия свидетельства о регистрации права.
В общем случае любой объект недвижимости представляет собой участок земли и так называемые "улучшения" земельного участка. Под "улучшениями" понимается любое рукотворное изменение земельного участка, например, возведение зданий или сооружений, прокладка дорог или коммуникаций, разбивка парков, садов, газонов и т.д. "Улучшения", с учетом их объема и качества, вносят существенную составляющую в стоимость недвижимости, но часто, стоимость только участка земли составляет большую часть стоимости оцениваемого объекта. Поэтому оценка земли или стоимости отдельных прав в отношении земельного участка, выделенного для эксплуатации объекта, всегда является важной составной частью оценки любого объекта недвижимости. Хотя, конечно, существуют объекты при владении которыми собственник не получает прав на землю, выделенных в натуре, к таким объектам относятся квартиры, помещения и т.д. При оценке таких объектов, как правило, стоимость земли не рассчитывается явно, но она все равно учитывается через рыночную конъюнктуру цен или через анализ доходов, которые можно получить от эксплуатации оцениваемого объекта.
Оценить можно совершенно различные здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Но методология, с помощью которой определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будет разной, она будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов.
Кроме определения стоимости самого объекта недвижимости можно определить и стоимость отдельных прав. Оцениваемое право может быть правом пользования или совокупностью прав пользования и владения, которые часто передаются по договорам аренды. Поскольку право аренды может быть продано, внесено в уставной капитал предприятия, передано в субаренду или иным образом переуступлено третьим лицам, то определение стоимости права аренды востребовано на рынке в не меньшей степени, чем определение стоимости самих объектов.
Больше информации по теме Независимая оценка недвижимости