info@neoburo.ru
ОБСЛУЖИВАЕМ ГОРОДА +

Доходы от эксплуатации недвижимости и ее рыночная стоимость

09/01/2017

Также возможно определение стоимости объекта на основании анализа доходов от его эксплуатации. Оценка недвижимости с таких позиций осуществляется методами доходного подхода. Применение этого подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект по цене ниже, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации в будущем

Доходный подход включает в себя ряд методов, но мы рассмотрим один из них, - метод капитализации прибыли, как наиболее наглядный и простой в применении, с помощью которого Вы самостоятельно сможете рассчитать рыночную стоимость своей квартиры или дома. Рассмотрим применение этого метода. Весь расчет состоит из трех этапов:

  • расчет чистого годового операционного дохода.
  • расчет ставки капитализации.
  • расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Поясним экономический смысл используемой формулы. Все хорошо знакомы с расчетом годового дохода, получаемого вкладчиком в банке на размещенный депозит, - эта величина равна полной стоимости депозита (размер вклада) умноженного на процентную ставку банка, или, в принятых выше обозначениях, - NOI=V*R. Но здесь рассчитывается годовой доход от использования объекта стоимостью V рублей, а смысл метода капитализации прибыли состоит в обратном - определить стоимость объекта, зная величину годового дохода, который он может принести, хотя для расчета используется точно та же формула.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации - это коэффициент с помощью которого чистый доход приводится к рыночной стоимости объекта. Простейшая модель для расчета ставки капитализации состоит из трех компонент: без рисковой ставки - это величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив (можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа), надбавки за риск вложения в данный объект - она является компенсацией инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%) и ставки возврата капитала - она равна 100 разделить на оставшийся срок экономической жизни объекта в годах (для квартир в современных домах монолит-кирпич она составит 1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. - 4-5%). Суммируя эти три величины мы получим величину ставки капитализации.

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Здесь мы рассмотрели применение только метода капитализации прибыли из доходного подхода чтобы наглядно показать зависимость между доходами, получаемыми от использования объекта, и рыночной стоимостью самого объекта. Метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но это наиболее простой в применении метод и на его примере мы проиллюстрировали, как работает доходный подход в оценке недвижимости.

Больше информации по теме Независимая оценка недвижимости


Экспертиза автомобиля после ДТП
стоимость – 0 ₽*
*При условии ремонта автомобиля на сто наших партнеров