info@neoburo.ru
ОБСЛУЖИВАЕМ ГОРОДА +

Цены открытого рынка

09/01/2017

Но, конечно, наиболее убедительным методологическим подходом является сравнение цен продажи аналогичных объектов на открытом рынке, поскольку в этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект, например 1 м.кв. Несмотря на кажущуюся очевидность и простоту применения данного подхода здесь есть множество нюансов, на некоторые из них мы хотим обратить Ваше внимание.

Самое главное в применении сравнительного подхода - это достоверность и актуальность используемой информации. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только проверенные источники, как правило, это информация о предложениях на продажу из известных риэлторских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены все его характеристики и фотографии, по которым Вы можете судить о степени соответствия данного аналога и оцениваемого объекта. Так информации крупных риэлторских компаний можно доверять в большей мере, чем малоизвестным агентствам и объявлениям в прессе или интернете, где очень велико количество недобросовестных или не актуальных, то есть не действительных на дату оценки, предложений. Действительно, если в качестве аналогов принимать любые опубликованные предложения к продаже похожих объектов недвижимости, без какой либо проверки актуальности данного предложения, то ценовая картина, построенная таким способом, может очень сильно разойтись с действительным положением на рынке. Поэтому еще раз обращаем Ваше внимание на достоверность используемой информации, она обязательно должна быть проверена через интервью с представителями продавца.

Но цена, по которой объект предлагается к продаже, - это не рыночная стоимость, сравнительные методы оценки недвижимости предполагают, что после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е ту уступку, которую продавец готов предоставить покупателю, а цена, представленная в предложении на продажу, и цена сделки - это вещи разные, а наша задача - определить стоимость, по которой объект может быть продан. Средняя поправки на уторговывание может существенно меняться из-за конъюнктуры рынка. На стабильном рынке она составляет 5-7 %, а при падении цен она может превосходить 10-12%, поскольку продавец, хотя и выставляет свой объект на продажу по высокой цене, но для сокращения времени экспозиции и снижения риска дальнейшего существенного падения цены на недвижимость готов предоставить реальному покупателю очень существенную скидку. Поправка на уторговывание вещь очень коварная и ее достоверное определение требует опыта и информации, поскольку здесь нужно определить очень тонкую грань между тем, сколько продавец хочет получить за свой объект и за сколько он в действительности готов его продать. На поведение продавца оказывает влияние его субъективное понимание конъюнктуры рынка и потребительских качеств продаваемого объекта, конкретные экономические условия, в которых он находится и которые заставляют его продавать объект, динамика общеэкономической ситуации и многое другое. Особенно нужно отметить, что в периоды резкого спада рынка недвижимости поправка на уторговывание может возрастать до величин, исчисляемых десятками процентов, особенно это относится к незастроенным земельным участкам или объектам незавершенного строительства.

Еще одной трудностью применения сравнительного подхода является то, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этой трудности оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами. Вкратце ее суть состоит в следующем - для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость, например, для квартиры - это будут: площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту - то его цена должна быть увеличена. Величины корректировок определяются либо экспертно, либо на основании статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок по всем параметрам, не должна превосходить примерно 15%, если корректировка получается более 15%, то следует признать, что данный аналог не совсем подходит для сравнения с объектом оценки и, может быть, лучше его заменить, если есть такая возможность.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 м.кв. (или другой условной единицы) и затем, умножив стоимость 1 м.кв. на площадь оцениваемого объекта, вычислить его стоимость согласно сравнительному подходу к оценке недвижимости.

Итоговая стоимость объекта

На практике оценщик применяет все оценочные подходы и этого требуют стандарты оценочной деятельности, но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга. Для расчета окончательной величины стоимости, в оценке она называется итоговой стоимостью, проводят взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание - это процедура расчета итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие экономической сути оценочного подхода целям и задачам оценки. Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины стоимости, т.е взвешивание с равными весовыми коэффициентами, полученной с помощью различных подходов, но если применять для разных подходов разные весовые коэффициенты, то необходимо обоснование, почему тот или иной подход дает больший или меньший вклад.

Применение различных методологических подходов к оценке недвижимости позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и обстоятельства, влияющие на стоимость объекта.

Если вы уже решили провести оценку недвижимости, то для составления договора присылайте нам по электронной почте сведения о заказчике оценки (фамилия, имя отчество, данные паспорта, адрес постоянного проживания), а также идентификационные сведения об оцениваемой квартире (адрес, площадь, количество комнат). Если у вас нет возможности отправить электронную почту, то вы можете связаться с нами по телефону +7 (495) 120-01-16 и продиктовать все эти сведения лично.

Больше информации по теме Независимая оценка недвижимости


Экспертиза автомобиля после ДТП
стоимость – 0 ₽*
*При условии ремонта автомобиля на сто наших партнеров