Оценка стоимости недвижимости незавершенной строительством
Оценка стоимости недвижимости, офиса, квартиры незавершенные строительством
от 8000 руб.

Объекты недвижимости незавершенные строительством являются, чуть ли, ни самым сложным видом недвижимости для проведения оценки. Эти трудности связаны с целым рядом причин. Основная причина состоит в том, что объект незавершенные строительством не готов к функционированию и эксплуатации, и, следовательно, не может быть источником дохода, а наоборот - требует серьезных финансовых вложений, много времени и сил до момента завершения строительства. А неопределенность в сроках завершения и требуемых финансовых ресурсах приводит к тому, что при проведении независимой оценки недвижимости незавершенной строительством наблюдается разброс величины стоимости оцениваемого объекта.
Кроме сложных условий финансового характера объект может также находиться в трудном юридическом положении. На объект могут претендовать (вполне обоснованно) различные правообладатели, права (собственности или иные) на него могут оспариваться, долевое разделение объекта незавершенного строительства может не урегулироваться.
Недостроенные объекты недвижимости, в особенности те, строительство которых прекращено довольно давно, подвержены повреждениям и износу в большей степени, чем достроенные объекты. Отсутствие даже малой части необходимых конструкций и систем здания, сооружения или иного объекта недвижимости, приведет к более сильному воздействию на внутренние элементы внешних негативных факторов и будет способствовать скорейшему повреждению в результате износа объекта. Так, например, отсутствие кровли приведет к тому, что вода повредит внутренние конструкции, не рассчитанные на длительное пребывание в подобных условиях.
Мы рассмотрели несколько основных причин, создающих специфику независимой оценки стоимости жилья или иного объекта недвижимости незавершенного строительством, чтобы показать, как она определяет выбор методов и порядок проведения процедуры оценки и расчета стоимости. Оценщик, приступая к оценке объекта незавершенного строительством, должен вначале определить состав объекта, существующие на него права и их правообладателей. Помимо этого, оценщик должен тщательно изучить причину прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости. Финансовые ли трудности послужили причиной, падение рыночного спроса, технические ошибки и недочеты или иные обстоятельства финансового, юридического или технического характера. Выяснение данных обстоятельств и причин прекращения процесса строительства помогут независимому оценщику правильно и максимально точно определить наиболее эффективное и лучшее использование объекта в дальнейшем. А анализ причин остановки строительства поможет оценщику построить процесс оценки стоимости недвижимости на достоверных фактах и учесть в своих расчетах все возможные риски.
Следующий этап работы независимого оценщика состоит в необходимости точного определения технических характеристик и параметров объекта оценки: обмеры, степень завершенности каждой отдельной конструкции (стен, фундамента, крыши и так далее), степень износа, возможность использования систем объекта в новом строительстве, пригодность к дальнейшей эксплуатации, расчет стоимости ремонтных работ.
По окончании технического, финансового и юридического анализа объекта можно приступать к определению наилучшего варианта будущего использования оцениваемого объекта. В независимой оценке объектов незавершенного строительством этот этап является наиважнейшим, так как именно от правильного данного выбора зависят и размер финансовых инвестиций для завершения строительства, и стоимость объекта по завершении строительства, и процесс сдачи объекта в эксплуатацию. Естественно, оценщик должен предпочесть тот вариант будущего использования, где стоимость объекта оценки максимальна.
- Завершение строительства согласно изначальному проекту.
- Изменение проекта и перепрофилирование недостроенного объекта с применением уже возведенных конструкций и элементов в новом проекте.
- Снос объекта или его демонтаж, строительство нового объекта или использование участка земли по иному назначению.
Выбор методов оценки недвижимости незавершенной строительством.
Сразу можно отметить, что методы, в основе которых лежит сравнительный анализ, не могут применяться в процессе оценки объектов незавершенных строительством. Причина в том, что предложений о продаже недостроенных объектов недвижимости крайне мало, а сами объекты довольно сильно отличаются друг от друга. В этом случае провести корректное и максимально точное сравнение не возможно. Остаются методы доходного и затратного подходов. Но и здесь присутствует своя особенность.
Методы затратного подхода работают хорошо в том случае, если в качестве наиболее лучшего последующего использования объекта выбрано продолжение строительства по изначальному проекту, в котором если и присутствуют изменения, то очень незначительные. Тогда основываясь на принципах данного подхода оценщику достаточно всего-навсего привести к компромиссу сторону покупателя и сторону продавца. Ведь, ведущая мотивация продавца - это возврат (с прибылью или дисконтом) инвестированных в объект средств, и если рассчитанная независимым оценщиком стоимость близка к величине этих средств, то продавец будет однозначно согласен на оформление сделки по этой цене. Покупатель же - опытный застройщик, и он прекрасно осознает, что на возведение уже существующих элементов объекта и конструкций он должен был бы израсходовать примерно эту же сумму денег и в большинстве случаем готов просто заплатить ее, ради экономии на сроках строительства. Стоимость строительства незавершенного объекта рассчитывается достаточно точно и обе стороны соглашения прекрасно осведомлены обо всех цифрах и ценах.
Ситуация с перепрофилированием или сносом объекта незавершенного строительством более сложная. В этом случае обеим сторонам труднее всего прийти к компромиссному решению, поскольку продавец по-прежнему будет ставить во главу угла свои затраты, чтобы не остаться в убытках, а покупатель будет смотреть в будущее, ориентируясь на будущие доходы и траты, из-за невозможности использования существующих элементов объекта и его конструкций в настоящем. Здесь можно применить и доходный, и затратный подходы, но предпочтение отдать, все же, доходному методу, так как он в большей степени учитывает и состояние объекта в текущем времени, и перспективы его эксплуатации, а не основывается на прошлых данных, которые могут на сегодняшний день уже не быть актуальны.
Наша компания имеет достаточный опыт и высококвалифицированных специалистов в области оценки недвижимости и оценивает любые объекты на территории г.Москвы и Московской области.