Оценка / Оценка недвижимости / Оценка земли

Земельные участки в Москве и Московской области - одни из самых дорогих в мире. Бурный рост московской экономики и строительства в г. Москве и области породил высокий спрос на землю, как на объект инвестиций. Если говорить об оценке земли в Москве, то, прежде всего, нужно сказать о ее правовом статусе и собственниках. В основном вся московская земля находится в собственности города. И собственник, в лице правительства г.Москвы, ею распоряжается - передает в аренду или на долевых условиях вкладывает в различные инвестиционные проекты. 

Перечень сведений и документов, необходимых для оценки земельного участка:

1. Целевое назначение земельного участка.
2. Заказчик, его реквизиты.
3. Цель оценки.
4. Дата оценки.
5. Местонахождение и расположение объекта оценки (окружение, транспортная доступность).
6. Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности.
7. Разрешённое использование.
8. Текущее использование земельного участка.
9. Физические характеристики земельного участка (рельеф, площадь).
10. Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.
11. Действующие документы, подтверждающие права на земельный участок.
12. Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год.
13. План земельного участка.
14. Информация о наличии обременений, построек, сооружений, коммуникаций.

Кратко об особенностях оценки земельных участков

Есть земля, принадлежащая Российской Федерации, которая, распределена для размещения государственных учреждений и передана на праве бессрочного пользования. Эта земля не находится в коммерческом обороте, поскольку, согласно Земельному кодексу РФ, правообладатель такого права не может ею распоряжаться, а может только использовать для оговоренных целей. 

 Основная доля московской земли находится в аренде, где арендодателем является город Москва, как субъект Российской Федерации. При оценке таких участков объектом оценки является не сам участок а право его аренды, которое также имеет свою стоимость и может находится в свободном обороте - может быть продано, внесено в уставной капитал, заложено и т.д. Основным игроком на этом рынке является правительство г.Москвы - именно оно определяет цены, по которым участки сдаются в аренду первичным арендаторам, и именно оно, через свою ценовую политику, формирует цены на земельном рынке. Существуют и вторичные операции с правом аренды земли, которые отражают мотивацию остальных игроков рынка. 

 Согласно Приложению 4 к постановлению Правительства Москвы от 20 июня 2006 г. "ВРЕМЕННЫЕ ПРАВИЛА РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ПЛАТЫ ЗА ПРАВО НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА" за право заключения договора аренды земли должна быть уплачена определенная сумма, арендная плата взимается дополнительно и по размеру во много раз меньше платежа за право заключения договора аренды. Величина этого платежа не равна рыночной стоимости права аренды земли, она скорее является нижней границей рыночной стоимости, то есть правообладатель вряд ли уступит свое право аренды за сумму, меньше, чем он заплатил городу, скорее он захочет ее увеличить, компенсировать свои затраты и получить некоторую прибыль. 

 При проведении оценки стоимости права аренды участка мы можем рассчитать величину платежа, которую уплатил бы покупатель, если бы он заключал договор непосредственно с городом. Эта величина будет минимально возможной стоимостью права аренды данного участка. Но как определить рыночную стоимость этого права, то есть не минимальную, а наиболее вероятную цену продажи объекта оценки. Лучший способ - это сравнить оцениваемый участок с аналогичными предложениями на рынке. 

 Однако провести корректное сравнение рыночных цен, на самом деле, совсем не просто. Предложений о переуступке прав аренды земли в г.Москве крайне мало и предлагаемые участки находятся в различных районах и имеют различное разрешенное использование. Ситуация осложняется тем, что право аренды редко передается в своем "чистом" виде, то есть без сопутствующих прав или обременений. Чаще право на аренду земли передается в составе некоторого инвестиционного проекта, где права на землю дополнены имеющейся технической и разрешительной документацией, обязательствами по компенсации третьим лицам за нарушение их прав при реализации проекта, наличием зданий и сооружений на участке (часто ветхих и не пригодных к эксплуатации).

Для подробной консультации по вопросам оценки земельного участка обращайтесь по телефонам:
           (495) 973-77-93      

           (495) 973-43-23