Независимое Экспертно-Оценочное Бюро
ул. Кирова, 20А Люберцы,
ул. Генерала Кузнецова, 12 Москва,
+7 495 120-0116, +7 495 374-8643, info@neoburo.ru

Личный кабинет для партнеров

Оценка и экспертиза
Юридическая поддержка
Страхование
Нормативные документы
Партнерство
Контакты



Наши статьи Наши реквизиты Наши новости Наши документы Ваши вопросы

Оценка стоимости недвижимости незавершенной строительством


гарантии
преимущества
способ заказа
Мы гарантируем качество и профессионализм оценочных мероприятий, в том числе и при оценке автомобилей после дтп.
1Офисы в Москве и Подмосковье
2Доступные цены на все виды оценки
3Кратчайшие сроки выполнения работ
4Индивидуальный подход к каждому клиенту
Вы можете:
1приехать к нам офис
2заказать звонок эксперта
3задать вопрос эксперту

Оценка стоимости недвижимости, офиса, квартиры незавершенные строительством


Стоимость
от 8000 руб.
Не смотря на свою неготовность к коммерческому использованию и эксплуатации, объекты незавершенные строительством представлены как товар, который можно продать или купить по частям или целиком. Но договор купли-продажи требует определения цены сделки, которая будут устраивать обе стороны. Как же провести процедуру оценки недвижимости подобного типа и установить для нее справедливую и реальную стоимость? Какие параметры объекта данного типа будут иметь существенное и определяющее влияние на цену? Попытаемся кратко и доходчиво ответить на все эти вопросы. 

Объекты недвижимости незавершенные строительством являются, чуть ли, ни самым сложным видом недвижимости для проведения оценки. Эти трудности связаны с целым рядом причин. Основная причина состоит в том, что объект незавершенные строительством не готов к функционированию и эксплуатации, и, следовательно, не может быть источником дохода, а наоборот - требует серьезных финансовых вложений, много времени и сил до момента завершения строительства. А неопределенность в сроках завершения и требуемых финансовых ресурсах приводит к тому, что при проведении независимой оценки недвижимости незавершенной строительством наблюдается разброс величины стоимости оцениваемого объекта.

Кроме сложных условий финансового характера объект может также находиться в трудном юридическом положении. На объект могут претендовать (вполне обоснованно) различные правообладатели, права (собственности или иные) на него могут оспариваться, долевое разделение объекта незавершенного строительства может не урегулироваться. 

Недостроенные объекты недвижимости, в особенности те, строительство которых прекращено довольно давно, подвержены повреждениям и износу в большей степени, чем достроенные объекты. Отсутствие даже малой части необходимых конструкций и систем здания, сооружения или иного объекта недвижимости, приведет к более сильному воздействию на внутренние элементы внешних негативных факторов и будет способствовать скорейшему повреждению в результате износа объекта. Так, например, отсутствие кровли приведет к тому, что вода повредит внутренние конструкции, не рассчитанные на длительное пребывание в подобных условиях. 

Мы рассмотрели несколько основных причин, создающих специфику независимой оценки стоимости жилья или иного объекта недвижимости незавершенного строительством, чтобы показать, как она определяет выбор методов и порядок проведения процедуры оценки и расчета стоимости. Оценщик, приступая к оценке объекта незавершенного строительством, должен вначале определить состав объекта, существующие на него права и их правообладателей. Помимо этого, оценщик должен тщательно изучить причину прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости. Финансовые ли трудности послужили причиной, падение рыночного спроса, технические ошибки и недочеты или иные обстоятельства финансового, юридического или технического характера. Выяснение данных обстоятельств и причин прекращения процесса строительства помогут независимому оценщику правильно и максимально точно определить наиболее эффективное и лучшее использование объекта в дальнейшем. А анализ причин остановки строительства поможет оценщику построить процесс оценки стоимости недвижимости на достоверных фактах и учесть в своих расчетах все возможные риски.

Следующий этап работы независимого оценщика состоит в необходимости точного определения технических характеристик и параметров объекта оценки: обмеры, степень завершенности каждой отдельной конструкции (стен, фундамента, крыши и так далее), степень износа, возможность использования систем объекта в новом строительстве, пригодность к дальнейшей эксплуатации, расчет стоимости ремонтных работ.

По окончании технического, финансового и юридического анализа объекта можно приступать к определению наилучшего варианта будущего использования оцениваемого объекта. В независимой оценке объектов незавершенного строительством этот этап является наиважнейшим, так как именно от правильного данного выбора зависят и размер финансовых инвестиций для завершения строительства, и стоимость объекта по завершении строительства, и процесс сдачи объекта в эксплуатацию. Естественно, оценщик должен предпочесть тот вариант будущего использования, где стоимость объекта оценки максимальна.


Выбор дальнейшего использования объекта незавершенного строительством на практике, чаще всего, сводится к изучению 3-х основных вариантов:
  1. Завершение строительства согласно изначальному проекту.
  2. Изменение проекта и перепрофилирование недостроенного объекта с применением уже возведенных конструкций и элементов в новом проекте.
  3. Снос объекта или его демонтаж, строительство нового объекта или использование участка земли по иному назначению.
В ситуации выбора последнего (п.3) варианта ценность для нового инвестора будет иметь только участок земли, а уже имеющиеся на нем конструкции будут только мешать строительству нового объекта. Их ценность в этом случае будет не просто нулевой, а отрицательной, так как снос требует дополнительных финансовых затрат.

Выбор методов оценки недвижимости незавершенной строительством.

Сразу можно отметить, что методы, в основе которых лежит сравнительный анализ, не могут применяться в процессе оценки объектов незавершенных строительством. Причина в том, что предложений о продаже недостроенных объектов недвижимости крайне мало, а сами объекты довольно сильно отличаются друг от друга. В этом случае провести корректное и максимально точное сравнение не возможно. Остаются методы доходного и затратного подходов. Но и здесь присутствует своя особенность.

Методы затратного подхода работают хорошо в том случае, если в качестве наиболее лучшего последующего использования объекта выбрано продолжение строительства по изначальному проекту, в котором если и присутствуют изменения, то очень незначительные. Тогда основываясь на принципах данного подхода оценщику достаточно всего-навсего привести к компромиссу сторону покупателя и сторону продавца. Ведь, ведущая мотивация продавца - это возврат (с прибылью или дисконтом) инвестированных в объект средств, и если рассчитанная независимым оценщиком стоимость близка к величине этих средств, то продавец будет однозначно согласен на оформление сделки по этой цене. Покупатель же - опытный застройщик, и он прекрасно осознает, что на возведение уже существующих элементов объекта и конструкций он должен был бы израсходовать примерно эту же сумму денег и в большинстве случаем готов просто заплатить ее, ради экономии на сроках строительства. Стоимость строительства незавершенного объекта рассчитывается достаточно точно и обе стороны соглашения прекрасно осведомлены обо всех цифрах и ценах. 

Ситуация с перепрофилированием или сносом объекта незавершенного строительством более сложная. В этом случае обеим сторонам труднее всего прийти к компромиссному решению, поскольку продавец по-прежнему будет ставить во главу угла свои затраты, чтобы не остаться в убытках, а покупатель будет смотреть в будущее, ориентируясь на будущие доходы и траты, из-за невозможности использования существующих элементов объекта и его конструкций в настоящем. Здесь можно применить и доходный, и затратный подходы, но предпочтение отдать, все же, доходному методу, так как он в большей степени учитывает и состояние объекта в текущем времени, и перспективы его эксплуатации, а не основывается на прошлых данных, которые могут на сегодняшний день уже не быть актуальны.

Наша компания имеет достаточный опыт и высококвалифицированных специалистов в области оценки недвижимости и оценивает любые объекты на территории г.Москвы и Московской области.




Вас также может заинтересовать:
Оценка и экспертиза
Юридическая поддержка
Страхование
Нормативные документы
Партнерство
Контакты


ВАЖНО! При необходимости осуществляется бесплатная доставка документов по Москве и МО*
*при заказе услуг на сумму от 3000р. Статьи


Отвечаем на вопросы наших клиентов:
Задать вопрос

Новости компании:
29.05.2017
Уважаемые клиенты! Сообщаем вам, что с июня 2017 года наша компания работает по новому графику. Мы увеличиваем рабочий день нашего офиса, чтобы вам было удобнее пользоваться нашими услугами. Теперь работаем так:С понедельника по пятницу:09:00-20:00 (перерыв на обед 13:00-14:00)В субботу и воскресение офис не работает, но вы можете оставлять ваши заявки нам на автоответчик или через сайт с помощью формы заказа и эл. почты info@neoburo.ru

13.01.2017
Ну вот праздники прошли и мы снова приступаем к работе. Вперед к мировому господству!)

15.03.2016
Теперь вы можете использовать весь функционал сайта НЭО Бюро со своих гаджетов! Стала доступна мобильная версия!

Оценка и экспертиза

Юридическая поддержка

Другие услуги


Ваше имя:

Комментарий:

Телефон:
E-mail:
Введите число 4341 ->

Политика конфиденциальности



Все лица, заполнившие сведения, составляющие персональные данные: фамилию, имя, номера домашнего и мобильного телефонов, адрес электронной почты на данном сайте, а также прочие сведения, которые перечислены в Законе РФ № 152-ФЗ «О персональных данных» от 27 июля 2006 года, подтверждают свое согласие на обработку персональных данных и их передачу оператору обработки персональных данных.


Гражданин, принимая настоящее соглашение, выражает свою заинтересованность и полное согласие, что обработка их персональных данных может включать в себя следующие действия: сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, уничтожение. Согласие может быть отозвано в любой момент путем направления электронного письма на адрес, указанный на странице "Контакты" нашего сайта.